一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

　　 1、政治、法律環(huán)境調(diào)研

　　 ①地區(qū)各級(jí)政府有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策：（當(dāng)?shù)兀┓扛恼摺㈤_發(fā)區(qū)政策、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格體系、商業(yè)地產(chǎn)稅收政策、商業(yè)地產(chǎn)金融政策、土地定級(jí)和地價(jià)政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。

　　 ②各級(jí)政府有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃。

　　 ③國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、環(huán)境保護(hù)法、土地管理法、城市商業(yè)地產(chǎn)管理法、廣告法。

　　 ④當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)（相關(guān)）。

　　 2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研

　　 主要是了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)等因素。主要包括：該地區(qū)居民的收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平、物價(jià)指數(shù)。

　　 ①地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和著名企業(yè)的效益。

　　 ②地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)午夜的供給情況。

　　 ③當(dāng)?shù)匾话沣y行利率水平、獲取貸款的具體要求和可能性。

　　 ④當(dāng)?shù)鼐用衿骄杖胨健⑾M(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

　　 3、社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研

　　 主要是當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理等。因?yàn)樵诤艽蟪潭壬蠜Q定著人們的價(jià)值觀念和購(gòu)買行為為它直接影響商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)、種類和方式。

　　 4、社區(qū)環(huán)境調(diào)研

　　 社區(qū)環(huán)境直接影響著商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是地產(chǎn)商品特有的屬性。主要包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣、水源質(zhì)量和建筑小品的要求。

　　 二、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求

　　 1、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研

　　 ①消費(fèi)者對(duì)某類商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的總需求及飽和點(diǎn)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。

　　 ②調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者的數(shù)量和結(jié)構(gòu)：地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰。

　　 ③消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源和平均經(jīng)濟(jì)收入水平。

　　 ④消費(fèi)者實(shí)際支付能力。

　　 ⑤消費(fèi)者對(duì)“產(chǎn)品”質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見。

　　 2、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研

　　 主要是指：消費(fèi)者的購(gòu)買意向、購(gòu)買行為、購(gòu)買力水平、購(gòu)買傾向、影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素、消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的基礎(chǔ)。

　　 3、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研

　　 ①消費(fèi)者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類。

　　 ②消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量以及位置的要求。

　　 ③消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商品的信賴程度和印象。

　　 ④商業(yè)地產(chǎn)商品購(gòu)買行為的主要決策者和影響者情況

　　 三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供給

　　 1、市場(chǎng)行銷調(diào)研

　　 ①在整個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量，供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率。

　　 ②商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況與銷售潛力。

　　 ③地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期。

　　 ④商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品供給充足程度、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量、種類和有多大的市場(chǎng)空隙。

　　 ⑤同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本、價(jià)格、利率的比較。

　　 ⑥整個(gè)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶接受的價(jià)格策略。

　　 ⑦新產(chǎn)品定價(jià)以及價(jià)格變動(dòng)幅度等。

　　 2、市場(chǎng)反響調(diào)研

　　 ①現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意識(shí)意見以及對(duì)某種產(chǎn)品的接受程度。

　　 ②新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)以及其在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。

　　 ③建筑設(shè)計(jì)以及施工企業(yè)的相關(guān)情況調(diào)研

　　 四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)

　　 營(yíng)銷活動(dòng)是一系列的活動(dòng)組合，主要包括：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、廣告等活動(dòng)。

　　 1、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研

　　 ①商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。

　　 ②現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

　　 ③新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。

　　 ④本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率。

　　 ⑤建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

　　 2、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研

　　 ①影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格變化的因素。（特別是國(guó)家價(jià)格政策對(duì)當(dāng)?shù)氐挠绊懀?/span>

　　 ②商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)。

　　 ③商業(yè)地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。

　　 ④商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)租賃銷售量的影響。

　　 ⑤國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)市場(chǎng)價(jià)格。

　　 ⑥開發(fā)個(gè)案所在城市以及街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

　　 3、商業(yè)地產(chǎn)促銷調(diào)研

　　 ①商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)促銷方式、廣告媒介的比較和選擇。

　　 ②商業(yè)地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布以及廣告效果測(cè)定。

　　 ③商業(yè)地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研。

　　 ④商業(yè)地產(chǎn)商品廣告計(jì)劃和預(yù)算和擬訂。

　　 ⑤商業(yè)地產(chǎn)廣告代理公司的選擇。

　　 ⑥商業(yè)地產(chǎn)人員促銷的配備狀況。

　　 ⑦各種營(yíng)業(yè)活動(dòng)的租賃銷售績(jī)效。

　　 4、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研

　　 ①商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

　　 ②商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)以及其原因。

　　 ③租賃銷售代理商的數(shù)量、素質(zhì)以及其租賃銷售代理情況。

　　 ④租賃銷售客戶對(duì)代理商的評(píng)價(jià)。

　　 5、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

　　 A：競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)研（同等實(shí)力的開發(fā)企業(yè)或代理公司）

　　 ①競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查

　　 ②競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的品牌知名度。

　　 ③競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)習(xí)慣采用的市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況。

　　 ④競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析、預(yù)測(cè)。

　　 B：競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研（運(yùn)用SWOT分析法）與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品進(jìn)行比較。

　　 ①對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)調(diào)查與分析。

　　 ②競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)以及反應(yīng)狀況。

　　 ③競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率。

　　 ④對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究

　　 ⑤本地消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況。